どうも、おときちです！
先週、コロナウイルスのパンデミックの中で苦労している住宅所有者にとって朗報がありました。
住宅ローンの支払い猶予でなにが動くか？
バイデン政権が住宅ローンの支払い猶予を延長し、
差し押さえ救済プログラムを拡張すると発表したのです。
ホワイトハウスの発表によると、
この措置は政府保証住宅ローン利用中の270万人の住宅所有者に利益をもたらすとのことです。
「危機が誰もが予想していたよりもずっと長く続いているので、効果があることが明確である救済策を延長するのは適切なことです」と、
ニューヨーク大学の企画准教授であるサラ・ゲレッケ氏は述べています。
本来であれば、これらの救済策の多くは
来月に期限切れとなる予定でした。
アメリカ国民の最大の関心は、自分の住宅ローンは、
この保護策の対象になるかということです。
連邦政府が支援する住宅ローンの利用者、
あるいは全借り手のうち約70％は、この保護を受ける資格があるといいます。
具体的には、連邦住宅管理局、米国農務省、米国退役軍人局を通じて
住宅ローンを組んでいる場合は、
6月30日までの猶予期間に登録することができます。
少し細かい話ですが、ファニーメイ(連邦住宅抵当公庫)や
フレディマック(連邦住宅抵当貸付公社)からの住宅ローンを使っている人は
この保護の対象となり支払いを遅らせることができます。
ファニーメイやフレディマックは大きな問題も抱えているため、
ここで少し触れておきます。
ファニーメイやフレディマックの問題とは？
これらの仕組みは、民間の金融機関から住宅ローン債権を買取、
それをもとにシンプルなパススルー証券や、
それを裏付け証券として発行するモーゲージ証券を発行する機能です。
両者とも2007年のサブプライム問題、
2008年リーマンショック後の金融危機による信用不安で経営が破綻しました。
その後はFHFA(米連邦住宅金融庁)の管轄となっており、
現在配当は停止されています。
ではどのくらいの間、猶予されるのでしょうか。
3月に可決された最初の景気刺激策であるCARE法は、
住宅所有者に2セットの半年間の救済期間を提供しています。
今バイデン政権は、さらに2セットの3ヶ月間の猶予を付与しているので、
一部の人々にとっては、最長1年以上猶予される可能性があります。
ただし、このルールはローンの種類によって異なります。
もしファニーメイやフレディマックからのものである場合は、
最大15ヶ月間支払いを遅らせることができます。
連邦住宅管理局、米国農務省や米国退役軍人局を介してローンを組んでいる場合は、
6月の終わりまでに申請することで、
18ヶ月間の支払いを遅らせることが許可されています。
一見、これらの救済策はアメリカ国民にとって良いことに思えます。
では、バイデン大統領はなぜこのような政策をとったのでしょうか。
それは、バイデン大統領が低所得者への
救済政策を重視しているためです。
トランプ氏はどちらかというと富裕層優遇の側面があり、
それが批判を招いた経緯もありました。
お金持ちがより投資をしやすくする環境を作っていたのです。
そのため、同じ不動産という切り口で議論しても、
持ち家の話をしている低所得者と、
投資用不動産の話をしている富裕層で意見が真っ二つに分かれています。
富裕層はトランプ政権の方が投資をしやすかった、と考えていますが、
低所得者にとってはバイデン大統領の方が優しい政策です。
例えばバイデン大統領は1031 exchangeを廃止しようと考えています。
1031 exchangeプログラムでは、
投資家が不動産を売却し収益を別の不動産に再投資することで、
投資物件の売却時に発生するキャピタルゲイン税を延期することができます。
どういうことかというと、本来であれば不動産の売却益には税金がかかります。
この税率は州ごとに異なります。
しかし、1031 exchangeを正しく実行すれば、
この税金の支払いを猶予することができるのです。
要は、本来払うはずだった税額分も次の投資に回すことができるので、
レバレッジを最大化することができます。
適用されるにはルールがあり、「同種の」不動産を
「投資、収益、ビジネス目的で」購入する場合かつ、
資格を有する仲介業者によって取り扱われなければなりません。
慣れている不動産投資家はほぼ必ずこのシステムを利用して
効率よくより大きい不動産に乗り換えています。
トランプ大統領は経済を活性化するためこの制度を維持してきました。
しかし、バイデン政権では、所得が40万ドル以上収入がある不動産投資家を対象に、
1031 exchangeプログラムを廃止する可能性があります。
バイデンの政策提案は、「21世紀の介護と教育の労働力を創出するためにアメリカの才能と心を動員するためのバイデン計画」と題されています。
その財源は「所得40万ドル以上の不動産投資家のための非生産的で不平等な減税措置を撤回する」ことによって
賄われると述べています。
さらに、選挙運動の関係者は、
「いわゆる同種交換(1031 exchangeのこと)」を狙っていると述べており、
これらのことから、専門家は高所得者のための1031exchangeプログラムが
廃止される方向で動いていると考えています。
このプログラムが廃止されれば、
高所得者は不動産の買い替えが気軽にできなくなります。
キャッシュフローを考慮すると、従来よりも長く物件を保有することになりますので、
住宅の需要と供給が減少する可能性があります。
経済は非常に複雑で、税法もまた複雑です。
何かを重視するには他の部分を削る必要があるのです。
現在の赤字を考慮して目先の税収を増やすため
1031 exchangeを廃止することは、結局経済の足を引っ張ることになり、
米国財務省に損失をもたらす可能性が高いです。
1031 exchangeは設備投資と開発を促進しているためです。
経済成長を生み出す最も確実な方法は、設備投資です。
資本とは、技術的な経済用語で、
以下のようなものを指します。
- 建物
- 工場
- 設備
- 機械
設備投資が行われれば、生産や労働のコストも改善されます。
これにより、商品やサービスの品質が向上し、
結果的に価格が下がります。
国民の生活水準を向上させるための1番シンプルな方法です。
1031 exchangeは、特に賃貸ユニット、オフィススペース、
農場や牧場などの不動産への設備投資を活性化します。
つまり、個人の高所得投資家だけの話ではないのです。
中小企業にとっては、事業拡大のために現在のオフィスを売却をして
新しいオフィスを購入する際にいちいち税金を払わなければならなくなります。
これは彼らがより効率的な事業運営に
切り替えることができないことを意味しています。
また、1031 exchange廃止により発生しうるもう1つのリスクがあります。
それは、雇用創出です。
アメリカでは、2019年の1年間で170万人が不動産業界に雇用されました。
これらの雇用は、1031 exchangeの恩恵を受けた豊富な取引量と、
その取引量によって引き上げられた不動産評価に後押しされていたのは間違いありません。
まとめ
全米不動産協会は1031 exchangeがなくなることで、
取引量が低下すると予測しており、
その状況下でもこれらの雇用創出が維持できるかどうか不安視しています。
税収向上のために不動産投資家をターゲットにするのは
悪い選択ではないと思いますが、
経済的な側面を考慮すると、より経済を圧迫することになる可能性があります。
もちろんバイデン大統領が言うように、
低所得者向けの教育や住宅ローン緩和も重要です。
その財源を確保する必要があることもわかります。
しかし、前述の通り経済は非常に複雑ですので、
今後アメリカ経済がどのような方向に行くのか楽しみでもあります。